Das Musterbüro der Zukunft
Ausbauvarianten für leerstehende Büroflächen — erlebbar im Objekt, vor der ersten Investition.
Für Eigentümer, Asset Manager und Makler in Hamburg und Umland.
So erleben Mietinteressenten Ihre Fläche
Vor Ort im Objekt. Mehrere Ausbauvarianten. Eine Entscheidungsgrundlage.
Im Bestand begehbar
Keine Renders. Keine Möbel. Kein Staging.
Varianten vergleichbar
Mehrere Ausbaupfade direkt vor Ort gegenüberstellen.
Maßstab und Wirkung
Material, Licht und Raumwirkung wie im späteren Ausbau.
Der Hamburger Büromarkt aktuell
Quelle: BNP Paribas Real Estate, Büromarktbericht Q1 2026
Hamburg liegt im Mittelfeld der Big 7 — niedriger Leerstand, aber deutlich rückläufiger Umsatz. Leere Räume verkaufen sich nicht. Die niedrige Leerstandsquote hilft wenig, wenn sich Interessenten nichts vorstellen können. Maßstab und Raumwirkung erkennt man nicht in Touren — sondern im echten Raum.
„Der verhaltene Jahresauftakt ist weniger Ausdruck fehlender Nachfrage als vielmehr Folge deutlich längerer Entscheidungs- und Anmietungsprozesse. Viele Unternehmen agieren derzeit vorsichtiger und prüfen ihre Flächenentscheidung deutlich intensiver."
Genau diese Entscheidungsdauer adressiert elbspace. Wer Varianten erlebt statt sich vorzustellen, entscheidet schneller — und sicherer.
Pilotprojekt: Neu-Isenburg
5.500 m² · 70 % Leerstandsquote · Live-Start Mitte 2026
Leerfläche — Wählen Sie rechts eine Ausbauvariante.
Neu-Isenburg ist ein anspruchsvoller Speckgürtel-Markt. Bewusst starten wir unser erstes Live-Projekt dort, wo klassische Vermarktung an ihre Grenzen stößt — denn genau dort wird die Wirkung am deutlichsten messbar.
Weitere Pilotpartner in Hamburg und Umland gesucht.
Was Musterbüros messbar bewirken
Internationale Marktstudien zeigen seit Jahren konsistent: Eingerichtete, vorausgebaute Musterbüros vermieten sich schneller und zu besseren Konditionen als leere Vergleichsflächen.
Kürzere Vermarktungsdauer
Lease-up-Zeit von 16,5 auf 3,4 Monate.
Newmark, Washington Metro 2018
Höhere Mieten
Mietprämie gegenüber leerer Vergleichsfläche.
Cushman & Wakefield 2023, Colliers 2024
Schneller vermietet
Musterbüros vs. traditionelle Verfügbarkeiten.
Cushman & Wakefield, Charlotte 2024
Die Studien oben belegen die Wirkung klassischer Musterbüros. Doch der Markt bietet inzwischen mehrere Ansätze, Flächen erlebbar zu machen — mit deutlich unterschiedlicher Wirkung. Ein Vergleich:
| Eigenschaft | elbspace | Klassisches Musterbüro | Renderings / Visualisierungen | KI-generierte Bilder |
|---|---|---|---|---|
| Im echten Bestandsobjekt erlebbar | ||||
| Mehrere Varianten parallel | ||||
| Maßstabsgetreu zum Originalobjekt | ||||
| Individuell anpassbar (Logo, Farbwelt) | ||||
| Begehbar in 1:1 | ||||
| Material und Lichtwirkung erfahrbar | teilweise | |||
| Keine Bauphase erforderlich | ||||
| Keine Vorfinanzierung im 6-stelligen Bereich |
elbspace verbindet die Stärken der physischen Erfahrbarkeit mit der Flexibilität digitaler Lösungen — ohne deren jeweilige Schwächen.
Wenn schon ein klassisches Musterbüro die Vermarktungsdauer um bis zu 79 % reduziert — wie groß ist der Effekt einer Variante, die der Interessent als seine Fläche erkennt?
So entsteht Entscheidungssicherheit
- 01
Strategie & Zielmieter
Gemeinsame Definition der Zielmieter mit Eigentümer und Makler vor Ort. Welche Branchen, welche Flächengrößen, welcher Mietansatz? Hier fließt die Marktexpertise des Maklers direkt in die spätere Variantengestaltung ein.
- 02
Aufmaß & Digital Twin
Sichtung der Bestandsunterlagen und Abgleich vor Ort. Hochpräzises Laser-Aufmaß als doppelte Validierung. Daraus entsteht ein maßgenauer 3D-Zwilling als Datengrundlage für alle weiteren Schritte.
- 03
Innenarchitektonische Variantenentwicklung
Unsere Innenarchitekten begehen den 3D-Zwilling und richten drei zielmieterspezifische Varianten ein. Material, Farbwelt, Möblierungsdichte und Akustikkonzept werden abgestimmt auf die in Schritt 01 definierte Zielmieterstruktur.
- 04
Konfiguration für Apple Vision Pro
Die Varianten werden für die Begehung mit Apple Vision Pro aufbereitet. Vorabnahme mit Eigentümer und Makler — letzter Feinschliff bevor Mietinteressenten kommen.
- 05
Begehung im Objekt
Mietinteressenten erleben die Varianten direkt im Bestandsobjekt. Material, Licht und Maßstab sind erfahrbar. Mehrere Varianten parallel vergleichbar.
- 06
Kosten & Wirtschaftlichkeit
Unsere Bauingenieure ermitteln die Massen und legen zwei Kostenebenen offen — Ausbaukosten für den Eigentümer (Fläche) und Ausstattungskosten für potenzielle Mieter (Möbel und Equipment, durch Kooperationen mit Ausstellern). Damit wird der Weg vom Interesse zum Mietvertrag mit klaren Zahlen untermauert.
Über elbspace
elbspace wurde in Hamburg gegründet, um Leerstand besser zu lösen — mit räumlicher Technologie und 3D-Visualisierung. Wir machen Flächen erlebbar — direkt im Bestandsobjekt, bevor Entscheidungen fallen. Unser erster Live-Einsatz startet Mitte 2026 im Rhein-Main-Gebiet.
Als Team aus IT- und Bauingenieurkompetenz mit Eigentümerperspektive kennen wir Mieterkonzepte, Kalkulation und Umsetzung. Ergebnis: klare Entscheidungen, schnellere Vermietung, weniger Reibung.
Niklas Kühl
Bauingenieur
Felix Houghton-Larsen
Softwareentwickler
Projekt anfragen
Wir suchen Pilotpartner in Hamburg und Umland. Reichen Sie Ihre Fläche ein — wir besichtigen Ihr Objekt, zeigen die Technologie im Bestand und besprechen mögliche Ausbau- und Vermarktungsvarianten.